“双轨制”距取消公摊还有多远?

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发布时间:2018-08-08 16:27

原标题:“双轨制”距取消公摊还有多远?

  羊城晚报记者 赵燕华

  内地房地产行业作为行规长期沿用的公摊面积,一直以来因为不符合国际惯例、认定标准相对模糊、现有法律法规没有设定上限等问题,为人质疑。

  7月下旬,武汉多名业主维权,抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。7月30日,《新华每日电讯》发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》,将公摊面积的讨论推上了风口浪尖。文中追问,职能部门治理房地产行业乱象之时,能否回应公众关于公摊面积乱象的关切?

  到目前为止,市民关注的呼声颇高。羊城晚报记者也就此咨询了省、市职能部门,有无取消公摊的可能。毕竟,早在2007年,广州曾在全国首次提出小区共有建筑面积不再分摊到户;而且,目前广州实行的也是按建筑面积卖房、销售合同中同时要求标明套内建筑面积的“双轨制”做法。面对眼下取消公摊面积的呼吁,广州能否下决心,让“双轨制”再向前迈进一步?

  小史

  出身不明标准模糊 不太符合国际惯例

  一套100平方米的房子,实际可得套内面积可能只有70-80平方米,其余20%-30%就是常见的公摊比例。一直以来,公摊面积因不符合国际惯例、认定标准相对模糊、现有法律法规没有设定上限等问题,为人质疑。

  记者查阅过资料,关于公摊面积的来源几乎没有一个肯定的说法。全世界只有中国内地和中国香港地区使用公摊面积计算房屋面积,欧美都是按“室内面积”来计算房价的。

  资料显示,1987年深圳从香港引进了土地招拍挂这个模式,1994年从香港引进楼花形成内地的房屋预售制度……公摊面积很可能也是从香港引进的,因为香港2013年之前销售房屋时采用的就是计算建筑面积的方式,也就是使用面积(套内建筑面积)+公摊面积的方式。

  自2013年1月1日起,香港实行住宅物业销售新规,要求地产代理在推销二手住宅时,要先行提供物业单位的实用面积信息,然后才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。同年4月29日,香港《一手住宅物业销售条例》正式实施,新规扩展至一手新盘。香港房屋销售,就此告别“建筑面积”时代。(注:香港的“实用面积”,相当于内地的套内建筑面积。)

  不过,公摊面积,就在内地多数地区作为行规沿用至今。

  问题

  公摊面积是“一口价” 业主受伤吃“哑巴亏”

  公摊面积的处理,根据2000年开始实施的《房产测量规范》,分摊的公用建筑面积有:1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算;2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

  至于公摊面积的具体比例,国家出台的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》里并没有强制性规定,只明确其比例由合同当事人来进行具体的约定。所以,公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时对于实际面积很受伤,更使之在未来要支出物业费、取暖费等时付出更多成本。

  如果购房者对开发商报的公摊面积持怀疑态度,想自己测量,从实际情况来看,几乎不太可能。

  有业内人士介绍,开发商在办理房产证前,要请测绘公司去实地测量,随后出具测绘成果报告,里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况,并将其交给开发商。也就是说,测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方,最为清楚。但问题在于,开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。

  然而,一幢楼中所有套内面积之外的地方都可以在公摊计算范围内,对整栋楼进行测量,个人没能力,雇公司又太贵。因此,公摊面积往往就成了“一口价”,开发商说多少就是多少。

  2008年,民盟甘肃省委会曾在相关提案中建议,现有房屋面积中的“公摊面积”有违《物权法》精神,应该取消,并建议房屋面积测量交给业主委托测量。

  近年来,随着商品房价格攀升,部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力,不断推高公摊面积和公摊系数,使之超过30%。2010年,山东高密某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。

  中原地产首席分析师张大伟表示,公摊面积有可能变成开发商变相涨价的手段。“公摊面积大的原因有两方面,一方面是建筑本身正常包含的一些部分,另外一方面是公摊部分被开发商用来做其他用途,最简单的比如说有一些车位用途,有一些做其他的公共设施等等,在购房合同里如果没有明确的话,有些开发商就会利用它们制造一些噱头,变相达到房价上涨的目的。”

  计算方式缺乏标准 合法性上需打补丁

  建议

  有开发商告诉记者,开发商的计价方式是将自己建楼的成本均摊到每套房子上面,无论用建筑面积还是用室内建筑面积计算都是这个价格,唯一有差别的只是每平方米均价的“数字”而已。

  对此,有业内人士指出,开发商计算方式的问题在于:一是公摊面积计算方式缺乏标准,导致部分不良开发商在计算公摊面积时不是以公允的规则来计价,而是有意无意地想方设法增加公摊面积。二是公摊面积其实意味着高昂的未来费用。虽然从房价的角度来说,用什么面积的计算方式影响不大,但实际上未来的费用支出差距是非常巨大的。举例来说,北方地区的房子往往会收取暖费,而取暖费的收取标准是按照房子面积计算的,但实际上大家真正能使用暖气的面积只是套内面积,也就导致每个月都要为公摊面积交付取暖费。

  此外,房地产税征收在即,按照上海等试点城市的收法,也是按照面积征收。一旦房地产税开征,意味着大家可能要为很多不属于自己的面积去交额外的税收。

  因此,有法律界人士指出,公摊面积作为一种行业规则,最重要的改变,是要在合法性上打好补丁——通过法律制度的完善,明确规则和权责,革除让人诟病的积弊。

  西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为,对公摊面积的计算和管理,其实是很简单的问题,在政策和技术上都能做到。问题就在于交易的信息是否透明,开发商是否愿意公开具体的公摊内容。

  北京大学房地产法研究中心主任楼建波建议,在现有购房方式下,给开发商或代理销售中介一项强制义务,即向购房者明示“到底分摊了哪些面积”。

  畅想

  广州采用的“双轨制” 能否真正除去“公摊”?

  公摊面积问题积弊已久,越涨越多的公摊面积实质上已经侵占了购房者的利益。

  近几年,为回应民众诉求,广州、北京等地开始出现按套内建筑面积计价的探索。

  事实上,早在2007年10月1日《物权法》实施当天,广州市在全国率先公示相配套的测绘办法——《关于建(构)筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知(征求意见稿)》,在全国首次提出小区共有建筑面积不再分摊到户,即取消了现有房产证上的“公摊面积”,市民买楼只看套内面积即可。

  据广州市国土房管局测绘所介绍,根据该征求意见稿,物业小区中住宅、商铺和公建配套设施都是属于专有部分,这些物业业主是享有所有权的。而专有部分以外的如区内道路、绿地等共用地,公共大堂、走廊过道、电梯、楼梯等通道及变电室、值班警卫室、物业服务用房等属于共有部分,这些部分将不再进行分摊,并将建筑物的共有部位面积分项列明,使业主更清晰了解自己的共有面积的使用范围及构成。不过,据记者观察,目前广州实行的是按建筑面积卖房、销售合同中也同时要求标明套内建筑面积的“双轨制”的做法,产权证上也分别列明套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积,以方便换算。

  有识之士指出,取消“公摊面积”的提法,具有现实意义,有利于买房人维护自己的合法权益。虽然目前《商品房买卖合同》都是按照套内面积来计算房价的,但大多数开发商在实际操作中一直沿用早期做法,按照建筑面积计算房价,只是在最后签购房合同时走一个形式:用房价总价除以套内建筑面积来算一个新的房价单价。

  正如《新华每日电讯》撰文指出,公摊面积问题积弊已久,越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益,也损伤了市场经济的公平与公正。人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时,能正视公摊面积乱象,探索更科学、合理的计价方式,切实保护百姓权益。

  公摊面积

  制图/陈健怡

(责编:伍振国、孙红丽)

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